商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由人民银行清远中心支行承继）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.215亿元，华泰公司用其投资开发的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）来抵债。双方还约定，办理购房手续时，应由开发商省一建城建分公司与清远金融市场直接签订预售合同。
随后，省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，约定以港币1.185亿元购买上述房产，并约定1996年6月30日前付清房款、交房。但合同签订后，双方并未实际履行。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除合同。清远金融市场主张，其已用贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并出示了一张加盖项目开发部公章的收据。但开发商称该收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》是真实有效的商品房预售合同，清远金融市场没有按约定支付任何购房款，合同应当解除。
人行清远支行（原清远金融市场权利义务承继方）认为：本案本质是以房抵债，双方已通过《抵债协议书》将欠款转化为购房款，收据足以证明其已付清全部房款，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案《房地产预售契约》与《抵债协议书》是两份独立的法律关系。清远金融市场提供的收据系事后补开，没有相应的银行转账凭证或实际付款记录，不能证明其已履行付款义务。因此，判决支持省一建城建分公司解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债协议性质不同。前者是买卖关系，买方必须实际支付购房款；后者是债务清偿关系，以房产折抵欠款。两者不能混为一谈，更不能仅凭一纸协议就认定付款义务已履行。
第二，购房款的支付必须有真实的资金流水或转账记录。本案中，清远金融市场仅凭一张事后补开的收据主张付款，但无法提供任何银行转账凭证或付款凭证，法院因此不予采信。实践中，大额购房款必须通过银行转账等方式留下清晰证据。
第三，开发商与购房人之间若存在真实的预售合同，购房人应按约定时间、金额付款，否则开发商有权解除合同并追究违约责任。以房抵债的协议需要双方明确约定，并实际办理产权登记或过户手续，不能仅靠协议本身代替付款。
王德林律师提示：
如果您在购房或债务抵偿中遇到类似问题，建议保留好所有书面协议、付款凭证和银行转账记录。在文山地区，不少当事人因证据不足而陷入诉讼困境，务必在交易时要求对方出具正规发票或收据，并保留银行流水。如有争议，及时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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