买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签了《抵债协议书》，约定用该公司在广州投资的一个商贸中心项目的四楼、六楼商场来抵债。随后，银行与开发商签订了《房地产预售契约》，但合同签订后双方一直没有实际履行。
几年后，开发商起诉要求解除合同。银行则称自己已经用贷款抵了房款，并拿出一张盖有项目开发部公章的收据，金额为1.185亿港元。开发商指出，这个收据是后来补开的，实际并没有付款。
争议焦点
银行主张：双方签的是商品房预售合同，自己已经用贷款抵清了房款，合同已经履行完毕。开发商主张：双方实际是以房抵债，并没有真实的买卖关系，银行没有付过一分钱，合同应当解除。
法院判决
法院经审理认为，双方签订的《房地产预售契约》实质上是为履行之前的《抵债协议书》而订立，并非真实的商品房买卖。银行没有提供实际付款的凭证，收据也是事后补开，不能证明已付清房款。最终法院支持了开发商的诉求，判决解除合同。
律师分析
第一，合同性质要看实质。即便签的是《商品房预售合同》，但如果双方的真实目的是以房抵债，法院会按照实际法律关系来认定，而不是只看合同名称。
第二，付款凭证需要真实有效。收据不能单独证明付款事实，必须要有银行转账记录、付款流水等实际凭证佐证。事后补开的收据，如果没有配套的付款记录，法院一般不会采信。
第三，合同长期不履行可能被认定无效。双方签订合同后数年没有实际履行，开发商也没有催款或交房，这种"休眠状态"本身就说明合同可能不是真实的买卖关系。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如签了购房合同但实际是抵债，或者对方拿出收据但说不出付款时间，建议尽快咨询专业律师。文山地区的朋友如果对合同性质有疑问，可以带材料来律所当面分析，避免因为合同性质认定错误而吃大亏。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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