商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场1.2亿多元贷款本息，双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，但合同签订后双方并未实际履行。
2001年，省一建城建分公司起诉要求解除合同。人行清远支行（原清远金融市场）主张已经以贷款抵楼款的形式付清了购房款，并出示了收据。但省一建城建分公司认为收据是事后补办的，实际没有付款，双方因此产生争议。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》是商品房预售合同，人行清远支行没有实际支付购房款，合同应当解除。
人行清远支行认为：双方之间是“以房抵债”关系，其已经通过债权抵销的方式付清了购房款，合同已经履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案合同性质是商品房预售合同而非以房抵债合同。双方虽然签订过《抵债协议书》，但后续签订的《房地产预售契约》已经取代了之前的约定，形成了独立的商品房买卖关系。由于人行清远支行不能证明其实际支付了购房款，法院支持了省一建城建分公司解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同性质的认定要看双方最终的法律关系。本案中，双方虽然有过“以房抵债”的约定，但最终签订的是标准的商品房预售合同，法院认定双方形成了独立的买卖关系。
第二，购房款的支付必须有实际凭证。本案中，人行清远支行虽然持有收据，但无法提供对应的付款记录，法院认定该收据不能证明实际付款。
第三，实践中经常出现“以房抵债”和“商品房买卖”混同的情形，当事人应当注意保存完整的交易凭证，避免因证据不足导致权利受损。
王德林律师提示：
如果您在购房过程中遇到类似“以房抵债”的情形，建议在签订合同时明确约定交易性质，并保留好付款凭证、转账记录等关键证据。在文山地区，不少购房纠纷都是因为合同性质不清、付款凭证不全引发的，建议购房前咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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