商品房预售合同与以房抵债协议如何区分

商品房预售合同与以房抵债协议如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了当地金融市场一大笔贷款，本息合计超过1.2亿元。双方商量后签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的一个商场项目（广州羊城国际商贸中心）的四楼和六楼来抵债，折价1.2亿多元。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签了商品房预售合同，把这两层楼卖给了金融市场。

但合同签了之后，双方都没有实际履行。开发商一直没有收到购房款，金融市场也没有实际拿到房子。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这个商品房预售合同，而金融市场则主张自己已经用贷款抵了房款，合同已经履行完毕。

争议焦点

开发商认为：双方签的只是商品房预售合同，金融市场从未实际支付过房款，合同根本没有履行，应当解除。

金融市场则认为：自己与华泰公司之间有债权债务关系，通过《抵债协议书》已经用贷款抵了购房款，并且开发商也出具了收据，房款已经付清。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案的核心是区分商品房预售合同和以房抵债协议。虽然双方签了商品房预售合同，但从整体事实来看，这笔交易本质上是华泰公司用房子抵偿欠金融市场的债务，而不是真实的商品房买卖。金融市场的所谓"付款"实际上是债权债务的抵销，并没有真实的资金流动。因此，商品房预售合同缺乏真实的买卖基础，应当解除。

律师分析

第一，合同性质决定权利义务。商品房预售合同和以房抵债协议是两种完全不同的法律关系。预售合同涉及真实的购房款支付和房屋交付，而以房抵债则是用房屋来清偿已有的债务。本案中，虽然签了预售合同，但实际是债务抵偿，法院依据实质重于形式的原则认定合同性质。

第二，收据不等于付款。金融市场虽然拿出一张开发商出具的收据，但该收据是事后补办的，没有对应的银行转账记录或其他付款凭证。在司法实践中，仅有收据而无实际资金流水，很难证明款项已经支付。

第三，合同目的无法实现时可以解除。本案中，合同签订多年后双方均未履行，开发商没有收到房款，金融市场也没有实际占有房屋，合同目的已经无法实现，法院支持解除合同是正确的。

王德林律师提示：

在签订合同时，一定要明确交易的真实性质。如果是真实的房屋买卖，应当有明确的付款记录和交付凭证；如果是债务抵偿，应当签订专门的以房抵债协议，并办理相关登记手续。建议在文山地区的当事人遇到类似问题时，先咨询专业律师，避免因合同性质认定错误导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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