开发商逾期交房能否免责并继续履行
开发商逾期交房能否免责并继续履行
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司（简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产公司（简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的写字楼，总价款约500万元。旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司解释称，延期交房是因为供电问题，包括电业局未及时落实供电设施、需要缴纳电网联建费等，这些属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，因此可以免责。旅游公司则认为深业公司违约，要求解除合同并退还购房款、双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成根本违约，应当解除合同、返还购房款及利息、双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是因供电问题等不可控因素，符合合同约定的免责条件，合同应当继续履行，其只承担部分逾期责任。
法院判决
最高人民法院经再审审理，最终判决：合同有效，继续履行；深业公司应在判决生效后10日内交付房屋，并支付从约定交房日至实际供电日期间的逾期交房违约金（按购房总价款及同期贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同的主张未获支持。
律师分析
第一，合同效力的认定是前提。本案中，虽然深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但法院认为合同系双方真实意思表示，内容不违法，且后续已补办相关手续，因此合同有效。这提醒购房者，合同效力争议是诉讼中的首要问题。
第二，逾期交房的免责条件需严格审查。合同约定因"非深业公司所能控制的事件"可延期交房，但法院认定供电问题属于深业公司在开发建设中应当预见和协调的事项，不构成免责事由。开发商不能随意以"不可抗力"为由推卸责任。
第三，解除合同的条件是否成就。合同约定逾期交房超过90天旅游公司可解除合同，但法院认定从约定交房日到正式供电日并未超过90天，因此解除条件未成就。购房者在主张解除合同时，必须严格对照合同条款计算时间。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、逾期违约责任、解除合同条件等条款。如果开发商以"不可控因素"为由延期交房，要核实是否真属于合同约定的免责范围。在文山地区，类似纠纷中不少购房者因未及时主张权利而错过解除合同的最佳时机，建议遇到逾期交房情况时尽早咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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