未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。而深发公司则称，厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，并且各方还签订了多份合作协议，合同应当有效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应当无效。深发公司则认为：厚南公司作为土地使用权人已经出具承诺书认可销售行为，且各方通过后续协议对项目转让和合作建房进行了安排，合同应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款因显失公平而无效。但最高人民法院在二审中对此案进行了审理，核心观点是：未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签订的商品房预售合同，因违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊的买卖合同，开发商必须同时具备土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，才能对外销售期房。缺少任何一项，合同都可能被认定为无效。

第二，即使土地使用权人事后出具承诺书或认可销售行为，也不能弥补开发商在签约时缺少法定资质的问题。购房者在签约前应当主动查验开发商的五证是否齐全，尤其是土地使用权证和预售许可证。

第三，合同无效后，开发商应当返还收取的购房款，并赔偿购房者的实际损失。购房者如果已经支付了房款，应当及时通过法律途径主张权利，避免因拖延导致损失扩大。

王德林律师提示：

购买商品房特别是期房时，一定要核实开发商是否取得了土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，建议不要轻易签约付款。在文山地区，如果您遇到类似纠纷，可以携带购房合同和付款凭证来所咨询，我们会帮您分析合同效力并制定维权方案。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市