购买的土地面积缩水怎么办
购买的土地面积缩水怎么办
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
一家公司从另一家公司购买了一块土地，合同约定转让面积是几万平方米，土地证上也写着同样的面积。可当买方拿着土地证去规划部门审批时，才发现土地证上的面积和规划部门实际批准的用地面积对不上。原来，这块地里有将近两千平方米是城市道路，道路是市政设施，不能算在买方的实际使用面积里。买方付了全部土地款，却用不了那么多地，于是起诉要求退款赔偿。
争议焦点
买方认为：卖方把城市道路也当土地卖给我，道路不能转让，合同这部分应该无效，多收的钱要退，造成我的损失也要赔。卖方认为：合同是按整体面积转让的，土地证上的面积是国土部门发的，我没有过错，合同应该有效，不用退钱赔钱。
法院判决
最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地转让部分有效。卖方多收的土地转让金要退还给买方，并且要赔偿买方因此产生的设计费、勘察费等经济损失。买方自愿承担道路面积的征地费，法院予以准许。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。卖方把道路面积计入转让土地中，这部分合同内容因违法而无效，买方无需为这部分土地支付转让款。
第二，卖方在办证时提供的土地位置图未经规划部门审批，导致土地证记载面积与实际规划面积不符，卖方对此存在过错，应当承担赔偿责任。买方依赖土地证进行设计、勘察，产生的损失由卖方负责。
第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。对于符合规划要求的土地面积，合同仍然有效，双方可以继续履行。买方实际能使用的土地面积以规划部门确定的面积为准，卖方多收的部分应当返还。
王德林律师提示：
购买土地使用权时，不能只看土地证上的面积，还要向规划部门核实该地块的实际规划用途和可用面积。尤其是在文山地区，部分土地转让涉及市政道路、公共绿地等情况，建议在签约前请专业律师参与审查相关规划文件，避免出现“买地却用不了”的风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市