商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.2亿元，华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）来抵债。随后，房地产开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。

但合同签订后，双方并未实际履行。清远金融市场没有实际支付购房款，省一建城建分公司也没有交付房产。2001年，省一建城建分公司起诉到法院，要求解除商品房预售合同。清远金融市场则辩称，已经通过以贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一份加盖公章的收据。但省一建城建分公司认为，该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。

争议焦点

省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》是商品房买卖合同，清远金融市场没有按约支付购房款，构成根本违约，应解除合同。清远金融市场提供的收据是伪造的，没有实际付款凭证。

清远金融市场认为：双方之间实质是以房抵债关系，华泰公司欠我方的贷款本息已经转化为购房款，我方已通过抵债方式付清了全部楼款，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审判决：解除双方签订的《房地产预售契约》，清远金融市场将房产返还给省一建城建分公司。法院认为，本案中的《房地产预售契约》是独立的商品房买卖合同，并非以房抵债协议。清远金融市场未能提供实际支付购房款的证据，其补办的收据不能证明已履行付款义务，构成违约。

律师分析

第一，商品房预售合同和以房抵债合同在法律性质上完全不同。商品房预售合同是典型的买卖合同，买方的主要义务是支付购房款，卖方的主要义务是交付房屋。而以房抵债合同是债务清偿的一种方式，目的是用房屋所有权来抵销原有债务。本案中，虽然之前有《抵债协议书》，但后续签订的《房地产预售契约》明确约定了买卖关系，法院认定该契约是独立的商品房买卖合同。

第二，合同的履行需要有实际证据支持。本案中，清远金融市场主张已通过抵债方式付清了购房款，但无法提供银行转账凭证、贷款清偿记录等客观证据。仅凭一张事后补办的收据，不足以证明实际履行了付款义务。在合同纠纷中，法院会严格审查证据的真实性和关联性。

第三，合同的性质认定直接影响双方的权利义务。如果认定为商品房预售合同，买方未付款就构成违约，卖方有权解除合同并要求赔偿。如果认定为以房抵债合同，双方则需按债务清偿规则处理。本案法院最终认定合同为商品房预售合同，保护了开发商的合法权益。

王德林律师提示：

在签订合同时，要明确合同的性质和双方的真实意思表示。如果是以房抵债，应在合同中明确写明，并保留好债务凭证、抵债协议等证据。如果是商品房买卖，买方要按时付款并保留付款凭证，卖方要按时交房并办理产权登记。在文山地区，类似因合同性质不明引发的纠纷并不少见，建议当事人在签订重大合同时咨询专业律师，避免事后产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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