未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原开发商厚南公司和凯鹏公司签字盖章才能生效。虽然厚南公司没有当场签字，但后来出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现这个项目的土地使用权多次转让，而且深发公司根本没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。于是，顺兴公司起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司返还购房款和利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，双方签订的合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。深发公司则认为，双方已经实际履行合同，且项目手续正在补办中，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效。一审法院认为，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，合同自始没有法律约束力。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律对开发商有严格要求。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。本案中深发公司没有这些证照，合同自然无效。

第二，合同无效后，根据《民法典》第157条，因无效合同取得的财产应当返还。深发公司收取的5000万元购房款，应当全额返还给顺兴公司。同时，深发公司占用这笔资金期间产生的利息，也应当一并返还。

第三，这个案例提醒购房者，在签订商品房预售合同前，一定要先核实开发商是否取得了土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证照，即使合同签了，也存在被认定无效的风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，建议先到当地住建部门或不动产登记中心查询项目的预售许可证信息。在文山地区，购房者也可以委托专业律师对开发商的资质和项目手续进行尽职调查，避免陷入合同无效的纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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