如何区分商品房预售合同与以房抵债

如何区分商品房预售合同与以房抵债

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后来的中国人民银行清远市中心支行）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。

随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以1.185亿港元出售给清远金融市场。但双方实际并未履行付款和交房义务。2001年，开发商起诉要求解除合同。

争议焦点

省一建城建分公司认为：双方是商品房预售合同关系，清远金融市场没有实际支付购房款，要求解除合同。

人行清远支行认为：这笔交易实际上是以贷款抵楼款，自己已经通过债权抵销方式付清了购房款，并出示了一张收据作为证据。

法院判决

最高人民法院审理后认为，本案实质是华泰公司以房产抵偿债务的以房抵债合同，而不是独立的商品房预售合同。开发商与人行清远支行之间签订的预售契约，只是履行《抵债协议书》的一个环节。最终，法院驳回了开发商解除合同的诉讼请求。

律师分析

第一，判断合同性质要看交易实质。本案中，虽然双方签订了商品房预售合同，但背后的真实目的是用房产抵偿债务，不能只看合同名称。

第二，以房抵债合同与商品房预售合同的核心区别在于：前者是为了清偿已有债务，后者是为了购买房产。实践中，当事人常通过签订买卖合同来实现债务清偿，法院会综合考察交易背景、合同目的等因素来认定真实法律关系。

第三，本案还涉及证据认定问题。开发商否认收据的真实性，但未能提供充分反证，法院综合全案情况采信了收据的证明力。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似以房抵债或商品房买卖纠纷，建议保留好原始合同、付款凭证、往来函件等证据。合同名称不一定决定法律关系性质，法院会审查交易的真实目的。建议在签订重大合同时咨询专业律师，避免因合同性质认定错误导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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