未取得预售许可证签订的购房合同是否有效

未取得预售许可证签订的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

深圳一家公司（新世纪建设公司）与香港一家公司（天光置业公司）签订了一份购房合同，约定由深圳公司向香港公司出售一批商品房。合同签订时，深圳公司尚未取得商品房预售许可证。后来双方因合同履行发生纠纷，香港公司主张合同无效，要求深圳公司返还购房款并赔偿损失。

深圳公司则认为，虽然当时没有预售许可证，但合同是双方真实意思表示，且事后已经补办了相关手续，合同应当有效。双方多次协商未果，最终诉至法院。

争议焦点

香港公司主张：根据法律规定，未取得商品房预售许可证签订的售房合同属于无效合同，深圳公司应当返还全部购房款并承担违约责任。

深圳公司辩称：合同签订时虽然没有预售许可证，但双方自愿签约，且事后已补办手续，合同效力应当得到认可。香港公司要求确认合同无效，是为了逃避合同义务。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案合同签订于合同法实施之前，应当适用当时的法律。根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须取得预售许可证，否则合同无效。虽然深圳公司事后补办了手续，但不能改变合同签订时违法的事实。最终判决合同无效，深圳公司返还购房款并赔偿香港公司的损失。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商合法预售房屋的前提条件。没有取得许可证就签订售房合同，在法律上属于违反强制性规定的行为，合同效力存在重大瑕疵。

第二，合同效力的判断以签订时的法律状态为准。即使事后补办了许可证，也不能使原本无效的合同变得有效。购房者在签约前应当核实开发商的预售资格。

第三，本案提醒我们，法律对房地产交易有严格的规范要求，无论是开发商还是购房者，都应当遵守法律规定。合同无效后，双方各自返还财产，有过错的一方还要承担赔偿责任。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，务必要求开发商出示商品房预售许可证。如果发现开发商没有取得许可证，应当立即停止交易并向主管部门举报。在文山地区，类似的合同纠纷时有发生，购房者切莫贪图低价而忽视法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

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