未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权人并非深发公司，而是另一家公司海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）。深发公司在签订合同时，既没有取得该地块的土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。

顺兴公司随即向法院起诉，主张合同无效，要求深发公司返还购房款及利息。案件经过海南省高级人民法院一审，最终上诉至最高人民法院。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。深发公司则主张：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，且合同已经部分履行，应当认定有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》依法应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等法定证件，否则合同无效。这是法律为保护购房人权益设定的强制性门槛，不能通过事后承诺或部分履行来弥补。

第二，购房人在签订期房合同时，务必核实开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商以“正在办理”为由推脱，不要轻易付款。本案中顺兴公司支付了5000万元才发现问题，虽然最终拿回了钱，但耗费了大量时间和诉讼成本。

第三，即使开发商事后补办了相关证件，也不影响合同自始无效的认定。购房人如果发现开发商在签约时不具备法定条件，可以及时主张合同无效并要求返还购房款。

王德林律师提示：

购买期房前，建议您先到当地住建部门或不动产登记中心查询开发商的预售许可信息。在文山地区，如果遇到开发商未取得预售许可证就收定金或首付款的情况，请及时收集合同、付款凭证等证据，向住建部门投诉或通过诉讼维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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