商品房预售合同与以房抵债协议如何区分

商品房预售合同与以房抵债协议如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场一大笔贷款，本息合计超过1.2亿元。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州投资的一个商贸中心项目的四楼、六楼商场来抵债，折价正好是欠款金额。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将这两层商场以港币1.185亿元的价格"卖"给清远金融市场。

但合同签完后，双方都没有实际履行。开发商一直没有收到购房款，清远金融市场也没有实际拿到房产。2001年，开发商向法院起诉，要求解除这份商品房预售合同。而清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承继权利）则主张，购房款已经通过"以贷抵楼"的方式付清了，并拿出一张盖有开发商项目开发部公章的收据作为证据。

争议焦点

开发商认为，双方之间是商品房预售合同关系，清远金融市场从未实际支付过购房款，收据是后来补开的，没有对应的付款凭证，要求解除合同。清远金融市场则认为，购房款已经用华泰公司欠他们的贷款本息抵掉了，收据就是付款证明，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案实质上是华泰公司用房产抵偿欠清远金融市场债务的"以房抵债"行为，而非真实的商品房买卖。双方签订《房地产预售契约》的真实目的，是为了实现抵债协议，而不是建立独立的房屋买卖关系。因此，开发商与清远金融市场之间不存在真实的商品房预售合同关系，开发商要求解除合同的诉讼请求被驳回。

律师分析

第一，法律上区分"商品房预售合同"和"以房抵债协议"，关键看双方的真实意思。如果是用房产来清偿已有的债务，即使签了预售合同，本质上也是抵债行为，不是真正的买卖。

第二，这类案件中，收据、付款凭证等证据至关重要。如果只有收据而没有银行转账、现金流水等实际付款证据，法院很难认定购房款已经支付。本案中，收据是事后补开的，且没有对应付款记录，反而印证了抵债的性质。

第三，对于购房者或债权人来说，如果打算以房抵债，最好在协议中明确写明"以房抵债"的性质，并实际办理房产登记或预告登记，避免日后因合同性质产生争议。

王德林律师提示：

在文山地区处理类似房产抵债或购房合同纠纷时，建议您务必核实合同的真实目的，不要只看合同名称。如果涉及以房抵债，最好请律师起草书面协议，并尽快办理产权登记手续，避免因合同性质不清导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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