房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋九胜商厦，租给宇航公司经营，租期20年，约定租金逐年增长。双方签了正式合同，还办了公证。宇航公司付了部分租金后，商厦在消防未验收的情况下就开张营业，结果被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此停业，双方因租金支付问题闹上了法庭。

宇航公司认为，郊区供销公司没有解决好消防和用电问题，导致商厦无法正常营业，所以拒绝支付后续租金。郊区供销公司则主张，宇航公司已经实际使用商厦，应当按合同约定全额支付租金，并追究宇航公司的违约责任。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成消防、供电等配套设施，导致商厦违法营业被停业，自己有权拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司主张：合同已经公证生效，宇航公司实际使用了商厦，就应当按约定支付租金，不能以消防问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同合法有效。但商厦在消防未验收的情况下营业，属于违法履行状态。在违法履行期间，宇航公司确实使用了商厦，但使用条件存在重大瑕疵。法院最终判决，停业期间的租金不能按合同约定的标准全额计算，应当参照同地段同类房屋的市场租金标准适当调整，同时双方对违法营业均有过错，各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方不履行合同义务，另一方才能行使抗辩权。本案中，郊区供销公司虽然消防和供电问题未完全解决，但宇航公司已经实际使用商厦并开始营业，因此宇航公司不能以全部拒付租金的方式行使抗辩权。

第二，违法履行期间租金标准的认定，法院会综合考虑双方过错和实际使用情况。合同约定的租金标准是双方真实意思表示，但如果履行过程中出现违法情形，导致合同目的无法完全实现，法院可以参照市场租金标准调整，而不是直接按合同约定全额支持。

王德林律师提示：

租赁房屋时，一定要核实房屋的消防验收、用电容量等基本条件是否合规，不能为了赶开业时间而忽视法律风险。在文山地区，不少商铺租赁纠纷都源于消防和用电问题，建议租户在签订合同前要求房东提供相关验收合格证明，并在合同中明确约定违约情形下的租金调整机制。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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