按揭贷款买房违约，银行能否拍卖房屋

按揭贷款买房违约，银行能否拍卖房屋

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2017年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元。中振公司采用银行按揭方式付款，与中国银行湖北宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，将所购房屋的权益抵押给银行，银行发放贷款。泰合公司作为担保人。

合同签订后，银行按约支付了贷款，中振公司也向开发商付清了购房款。但中振公司后来未能按时还款，银行多次催收无果，于是起诉到法院，要求解除贷款合同，并要求中振公司用房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市地方规定，应属无效。而且中振公司此前已将同一房屋抵押给广州国际信托投资公司并办理了登记，银行无权主张权利。

银行主张：合同是双方自愿签订，内容合法，已经实际履行，应当有效。中振公司逾期还款，银行有权解除合同并处置抵押物。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，解除贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息。若中振公司不能清偿，银行有权以拍卖抵押物的价款优先受偿。同时撤销一审中关于担保人责任的部分。

核心理由：按揭不同于一般抵押，不因未办理抵押登记而无效。中振公司后设的抵押因房屋未竣工验收且合同未实际履行，不具有效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行据此发放贷款。这种模式在实践中很常见，法律并未要求必须办理传统抵押登记才有效。只要合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，就应认定有效。

第二，购房人逾期还款，银行有权根据合同约定解除合同，要求一次性还清全部贷款，并对抵押物行使优先受偿权。这是银行保护自身权益的重要手段，购房人不能以"未办理抵押登记"为由逃避责任。

第三，后设的抵押如果是在房屋未竣工验收、相关贷款合同未实际履行的情况下办理的，该抵押登记可能被认定无效，不影响在先按揭权利人的权益。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应充分了解合同条款，特别是关于逾期还款的违约责任。一旦出现还款困难，应主动与银行协商，避免被诉至法院导致房屋被拍卖。在文山地区，类似按揭纠纷时有发生，建议购房人在签订合同前咨询专业律师，明确自身权利义务，避免因违约造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市