未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.2亿余元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司并没有取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证，甚至连土地的原使用权人厚南公司也没有在合同上签字盖章。

虽然厚南公司事后出具了一份"承诺书"表示认可，但顺兴公司认为深发公司根本没有销售期房的主体资格，合同缺少法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还已付的购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同应属无效，深发公司应返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司则辩称：虽然手续不全，但土地实际使用权人厚南公司事后已出具承诺书认可销售行为，且双方已实际履行合同，大厦也已开工建设，合同应认定为有效。

法院判决

最高人民法院经审理认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款，并支付相应的利息损失。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须在取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证后才能对外销售。未取得这些证照就签订预售合同，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，即使土地实际使用权人事后出具承诺书表示认可，也不能弥补预售手续缺失的违法性。购房者不能因为开发商承诺"补办手续"就放松警惕。

第三，购房者如果发现开发商在签约时没有取得预售许可证，可以及时主张合同无效并要求返还房款。如果开发商已经将房款挪作他用，购房者可能面临款项难以追回的风险。

王德林律师提示：

购房前务必查验开发商的"五证"，特别是商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门官网或现场查询楼盘预售许可信息。不要轻信开发商"手续正在办理"的口头承诺，以免陷入合同无效、房款难追的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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