买房合同是真实买卖还是以房抵债
买房合同是真实买卖还是以房抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款本息，双方签订《抵债协议书》，约定用华泰公司在广州投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方并未实际履行。开发商收不到购房款，于是在2001年起诉，要求解除商品房预售合同。人行清远支行则声称，已经通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一份加盖了项目开发部收款专用章的收据作为证据。开发商认为这份收据是事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
开发商认为，双方签订的是商品房预售合同，购房人没有实际支付房款，合同无法履行，应当解除。人行清远支行则认为，双方是以房抵债，贷款本息已经转化为购房款，收据就是付款凭证，开发商应当继续履行合同。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案本质上是华泰公司以房产抵偿债务，开发商与清远金融市场签订的《房地产预售契约》是为履行《抵债协议书》而办理的形式手续。但开发商并未收到任何购房款，收据是华泰公司单方补开，不能证明开发商已收款。法院最终判决解除预售合同，驳回人行清远支行的抗辩。
律师分析
第一，本案的核心是区分“商品房预售合同”和“以房抵债协议”。两者法律性质不同：预售合同是买卖关系，买方要付钱、卖方要交房；以房抵债则是用房子还旧债，债务消灭即视为付款。本案中，开发商不是债务人，也没有收到钱，所以不能简单用抵债协议来对抗开发商的收款权利。
第二，收据不等于付款凭证。如果收据是在没有真实付款的情况下补开的，且没有银行转账记录等配套凭证，法院不会认定付款事实。购房者应当保留真实的付款流水，不能仅凭一张收据主张已付款。
第三，以房抵债涉及第三方（开发商）时，必须三方达成明确协议，否则开发商有权要求真正的购房款。如果抵债协议只约束债权人和债务人，开发商没有参与，开发商仍然可以要求解除合同。
王德林律师提示：
如果您在买房时遇到“以房抵债”的情况，务必要求开发商出具正式的收款凭证和转账记录，并与开发商、债务人三方签订书面协议。在文山地区，类似纠纷并不少见，建议购房前咨询专业律师，核实房产是否存在债务纠纷，避免陷入“房子没到手、钱也追不回”的困境。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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