签了买房合同是真实交易还是抵债
签了买房合同是真实交易还是抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利）贷款本息约1.2亿元。双方签订《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。之后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将7900平方米商铺以港币1.185亿元出售。
但合同签订后，双方并未实际履行。清远金融市场没有支付购房款，开发商也没有交付房屋。2001年，开发商起诉要求解除商品房预售合同。清远支行则主张，贷款本息已经抵作购房款，并出示了一张盖有项目部公章的1.185亿元收据。开发商认为该收据是事后补开，实际没有付款。
争议焦点
省一建城建分公司认为，双方签订的《房地产预售契约》是真实商品房买卖关系，清远支行未付购房款，构成根本违约，应解除合同。清远支行则主张，双方实际是“以房抵债”关系，贷款本息已抵作购房款，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，双方之间是商品房预售合同关系，而非以房抵债关系。清远支行未按约定支付购房款，构成违约，支持解除合同。理由是：虽然华泰公司与清远金融市场签订了《抵债协议书》，但开发商省一建城建分公司并非该协议当事人，开发商与清远支行之间只存在《房地产预售契约》这一法律关系，应当按合同约定判断权利义务。
律师分析
第一，合同性质以当事人真实意思为准。本案中，开发商与清远支行之间只有一份正式的商品房预售合同，没有其他协议表明双方同意以贷款抵房款。因此，法院认定双方是独立的买卖关系。
第二，收据不能代替付款凭证。清远支行虽然拿到了一张1.185亿元的收据，但无法提供银行转账记录或现金进账单等实际付款证据。收据上的公章由华泰公司掌管，且是事后补开，不能证明开发商收到了房款。
第三，以房抵债需要三方明确同意。如果华泰公司想用房产抵债给清远支行，需要开发商明确同意将房屋直接过户给清远支行抵债，而不是仅靠华泰公司与清远支行之间的协议。否则，开发商有权按买卖合同主张权利。
王德林律师提示：
在文山地区处理类似房产交易或债务抵偿时，建议务必以书面形式明确各方权利义务。如果是“以房抵债”，最好由债务人、债权人、开发商三方共同签订协议，并实际办理网签备案或预告登记。仅凭一张收据，法院可能不认可付款事实。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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