未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购某大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原发展商厚南公司、凯鹏公司签证并盖章，合同才正式生效。但厚南公司当时并未签字盖章，直到两个月后才出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司随后支付了5000万元购房款。但当大厦建到正负零时，顺兴公司发现该项目的土地使用权存在多次转让，深发公司并没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当无效。

深发公司主张：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书予以认可，而且双方已经实际履行了部分合同，应当认定合同有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，因此该《商品房购销合同》应认定为无效。深发公司应当返还已收取的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。本案中深发公司在签约时一项都没有取得，合同自然无效。

第二，合同生效条件不能替代法定条件。虽然合同约定需要厚南公司盖章才生效，但厚南公司事后出具承诺书也不能弥补预售许可证缺失这一根本性问题。法律对商品房预售的强制性规定，当事人不能通过约定来规避。

第三，购房者应当主动核实开发商证照。在签订商品房预售合同前，务必查看开发商是否已经取得"五证"，尤其是预售许可证。如果发现证照不全，不要轻易付款，否则可能面临资金难以追回的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者签订商品房预售合同前，建议先到当地住建部门查询开发商的预售许可证信息，或者要求开发商当场出示原件。如果开发商以种种理由推脱，就要高度警惕。此外，付款时应将房款存入预售资金监管账户，不要直接交给开发商或中介个人，这样即使合同出现问题，追回款项也有保障。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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