土地转让合同因含城市道路被判部分无效

土地转让合同因含城市道路被判部分无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地证去规划局审批时，发现土地证上标明的面积和实际面积对不上。

原来，这块地有一部分是城市道路，按规定不能转让。而且发展公司办土地证时用的位置图没经过规划部门审批，导致土地证上的道路宽度比规划要求窄了很多，实际可用的土地面积比合同约定的少了上千平方米。置地公司要求退钱或补地，协商不成后起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地证上的面积是国土部门的行为，自己没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地证上写明的面积与实际不符，位置图不是规划图，城市道路不能转让，合同应属无效，要求退款并赔偿损失。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地转让部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还，还要赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。把道路面积连同土地一起转让，这部分合同内容因违反法律强制性规定而无效。

第二，转让土地时，出让方必须提供经规划部门审批的坐标图，不能用普通位置图代替。位置图未经审批，会导致土地证面积与实际规划面积不符，出让方要承担主要责任。

第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。法院根据实际情况，将有效部分和无效部分分开处理，既保护了受让方的合法权益，也避免了合同整体作废带来的更大损失。

王德林律师提示：

购买或受让土地前，一定要核实土地证和规划图纸是否一致，特别是道路等公共设施用地的权属和面积。在文山地区办理土地使用权转让时，建议委托专业律师审查合同和权属文件，避免因面积不符或包含市政设施导致合同部分无效，产生不必要的纠纷和损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市