未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。

实际上，厚南公司是这块地的原使用权人，它和深发公司之间有一系列合作、转让协议，但土地始终没有办理过户手续。深发公司是在未取得合法开发手续的情况下，将房子卖给了顺兴公司。顺兴公司得知这一情况后，向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款并赔偿利息。

深发公司则辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，而且双方已经实际履行了合同，大厦也建到了正负零阶段，合同应当有效。深发公司还认为，顺兴公司是因为市场行情变化想退出，才找理由起诉。

法院判决

最高人民法院二审认定：本案中的商品房预售合同无效。理由是，深发公司在签订合同时既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》关于商品房预售的强制性规定。虽然厚南公司事后出具了承诺书，但并不能弥补深发公司在签约时缺乏法定条件的缺陷。合同无效后，深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力，关键看签约时开发商是否具备法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。如果签约时这些证件都没有，合同通常会被认定为无效，即使事后补办也不能使无效合同变有效。

第二，购房者在买房前一定要核实开发商的证件情况。特别是预售许可证，这是政府允许开发商卖房的“准生证”。没有这个证，开发商卖房就是违法的，购房者的权益很难得到保障。在文山地区的购房实践中，也有不少购房者因为轻信开发商的口头承诺，买了没有预售证的房子，最终陷入纠纷。

第三，合同无效后，开发商应当返还购房款，并赔偿购房者的实际损失。但购房者如果明知开发商手续不全还购买，也可能需要承担部分责任。所以，买房时主动审查证件，既是对自己负责，也能避免后续的法律风险。

王德林律师提示：

买商品房尤其是期房，一定要先看开发商有没有预售许可证。如果开发商拿不出证，再便宜的房子也别签合同。已经签了无证预售合同的，可以主张合同无效并要求退款，但越早行动越好。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市