商品房预售合同和以房抵债如何区分
商品房预售合同和以房抵债如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠银行一大笔贷款，双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的一处商场房产来抵债。随后，房产开发商（省一建城建分公司）与银行签订了《房地产预售契约》，把商场卖给了银行。但这份合同从签了之后，双方一直没有实际履行，既没交房也没付钱。
几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行则声称自己已经用贷款抵了房款，并拿出了一张收据作为证据。开发商不认可，说收据是事后补办的，银行根本没有实际付款。
争议焦点
开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，银行没有按合同约定付过一分钱，合同应当解除。银行则认为：双方之间实际是以房抵债关系，贷款本息已经抵作了房款，合同已经履行完毕，不应解除。
法院判决
法院经审理认定，双方签订的是商品房预售合同，而不是以房抵债协议。银行未能提供实际付款的凭证，仅凭一张收据不能证明已经付清房款。最终判决支持开发商的诉请，解除双方的商品房预售合同。
律师分析
第一，合同的性质要看内容，而不是看标题。本案中，双方签的是《房地产预售契约》，约定了房屋面积、价格、付款时间、交房时间等商品房买卖的核心条款，所以法院认定为商品房预售合同。
第二，以房抵债和商品房预售是两种不同的法律关系。以房抵债的前提是债务真实存在，且双方有明确的以房产抵偿债务的合意。本案中，虽然华泰公司与银行签过《抵债协议书》，但开发商并非该协议的当事人，不能直接约束开发商。
第三，付款凭证是关键证据。银行虽然拿出了一张收据，但收据是事后补办的，且没有对应的银行转账记录或付款凭证，无法证明实际付款行为。在合同纠纷中，仅有收据而没有付款记录，法院难以认定付款事实。
王德林律师提示：
签订商品房买卖合同时，一定要区分清楚是真实的买卖关系还是以房抵债关系。如果是真实买卖，应当保留好付款凭证、转账记录等证据。如果涉及以房抵债，建议各方签订明确的书面协议，并办理相关登记手续。在文山地区，类似纠纷时有发生，建议当事人提前咨询专业律师，避免事后产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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