房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1998年，苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，建到三层时与宇航公司签订租赁协议，将整栋大楼出租给宇航公司，租期20年。协议约定宇航公司先支付定金，大楼封顶后再付一笔钱，正式开业时再付一笔，这些钱冲抵第一年上半年租金。双方还约定商厦内部装修由宇航公司负责，外部装修和后三通（通水、通电、通路）由郊区供销公司负责。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但郊区供销公司未能按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦在消防未验收的情况下勉强开业。1999年，消防部门检查发现商厦存在重大火险隐患，责令停业整改，并分别对双方罚款。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司未完成后三通和消防系统，导致商厦违法运营被停业，自己无法正常使用房屋，不应按原约定支付租金。郊区供销公司认为：宇航公司已经实际开业经营，租赁合同有效，应按合同约定支付租金，不能因消防问题免除付款义务。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方租赁合同有效，但在合同履行期间，因郊区供销公司未完成消防和后三通义务，导致商厦处于违法运营状态。法院综合考虑双方过错，判决宇航公司应按合同约定的租金标准支付实际占用期间的租金，但可以扣除因消防问题导致停业期间的租金。同时，双方均有过错，各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。本案中，宇航公司虽然有权要求郊区供销公司履行后三通义务，但在商厦已经开业的情况下，不能以对方未完全履行为由拒绝支付全部租金。法院根据实际占用情况确认租金，体现了公平原则。

第二，违法履行状态下的租金标准问题。当租赁房屋处于违法运营状态时，承租人实际使用房屋的，仍应支付租金，但可以主张因对方违约导致的损失。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素确定租金金额。

第三，合同约定与实际情况冲突时的处理。双方为避税曾签订虚假的合作协议，法院明确以经过公证的真实租赁协议为准。这提醒当事人，虚假协议不仅无效，还可能带来法律风险。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确双方在消防、水电等基础设施上的责任分工，并约定违约责任。像本案中因消防问题导致停业的情况，在文山地区的商铺租赁中也时有发生，建议承租人在开业前务必确认房屋符合消防规定，避免因违法运营被处罚。如果对方未按约定完成配套义务，应及时书面催告并保留证据，必要时可向法院起诉主张权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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