未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司并没有取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地实际属于另一家公司厚南公司。顺兴公司认为合同缺少法定条件，起诉要求确认合同无效并返还购房款。

实际上，深发公司是通过与厚南公司、凯鹏公司的一系列合作和转让协议才获得该项目的开发权，但土地使用权始终登记在厚南公司名下，深发公司也没有办理预售许可证。顺兴公司付款后，大厦只建到正负零（地下室完工）就停工了。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应属无效。深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，且双方已实际履行，合同应当有效。

法院判决

法院最终认定，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须同时具备土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证等法定条件，否则合同无效。本案中深发公司连最基本的两证都没有，合同自然无效。

第二，开发商事后补办手续或由土地权利人追认，并不能使原本无效的合同变为有效。法律对商品房预售有严格的前置条件要求，目的是保护购房人利益，防止"空手套白狼"。

第三，购房人付款后若发现开发商手续不全，应当及时维权。本案中顺兴公司支付了5000万元后才发现问题，虽然最终要回了钱，但资金被占用多年，损失了利息和商业机会。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核查开发商是否已取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，不少购房者因为轻信开发商的承诺，在手续不全的情况下付款，最终陷入纠纷。建议您签约前到当地住建部门查询项目备案情况，或委托律师进行尽职调查。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市