城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，营口市一家发展公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现土地证上标明的面积和实际面积对不上。原来，这块土地中有近千平方米属于城市道路，而道路属于市政设施，依法不能转让。规划局后来确认，置地公司实际能使用的土地面积比土地证上少了很多。

置地公司多次找发展公司和当地政府要求退款或补偿，都没有结果，只好起诉到法院。一审法院判决合同部分无效，发展公司要返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的损失。

争议焦点

发展公司认为：双方约定的是整体面积转让，土地使用证上的面积是土地部门办的，自己没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，实际面积不够，而且城市道路不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司要返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不能转让。把道路面积算在转让土地里卖给他人，这部分合同是无效的。买地前一定要核实规划红线图和坐标图，确认土地性质。

第二，土地证上的面积不等于实际可使用面积。土地证面积可能包含道路、绿化等公共设施，实际使用面积以规划部门审批为准。签合同前最好请规划部门确认，或者约定以规划核实后的面积结算。

第三，本案说明，即使已经拿到土地使用证并支付了全部转让款，如果土地涉及不能转让的市政设施，合同仍可能被认定部分无效。在文山地区处理类似土地转让事务时，建议委托专业律师审查土地性质和规划条件，避免后续纠纷。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必到规划部门核实土地的实际用途和可建设面积，尤其注意是否包含城市道路等市政设施。合同中应明确约定面积不符时的处理方式，比如按实际面积结算或退款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市