商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心部分商场抵偿欠清远金融市场的贷款本息1.2亿余元。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，将上述商场出售给清远金融市场。但双方并未实际付款和交房。
几年后，省一建城建分公司起诉要求解除预售合同。清远金融市场（后由人行清远支行承继权利）主张已通过抵债方式付清了购房款，并出示了一张盖有专用章的收据。省一建城建分公司则认为收据是事后补开的，实际并未收到任何款项。
争议焦点
本案的核心争议在于：双方签订的合同究竟是真实的商品房预售合同，还是名为买卖实为以房抵债的合同？如果是以房抵债，银行是否已经履行了付款义务？
法院判决
最高人民法院二审认定，本案合同实质是以房抵债协议，并非真实的商品房买卖。银行提交的收据与付款凭证不符，不能证明实际付款。最终判决解除预售合同，驳回银行要求继续履行的主张。
律师分析
第一，合同性质决定权利义务。本案中，虽然双方签的是商品房预售合同，但结合抵债协议来看，真实目的是用房屋抵偿债务，而不是真实的房屋买卖。法院会透过合同名称审查实质内容。
第二，收据不等于付款凭证。在房屋买卖中，仅有收据而无银行转账记录、付款凭证等证据，法院难以认定款项已实际支付。尤其是收据时间与合同签订时间不一致时，更需其他证据佐证。
第三，开发商与购房者都要注意保存真实交易证据。无论是付款还是交房，都应保留银行流水、收据、交接单等原始凭证，避免事后发生争议时无法证明。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似的商品房买卖纠纷，建议先审查合同的真实目的，而非只看合同名称。签订合同时，务必保留付款凭证、交房记录等关键证据，以免因证据不足而承担不利后果。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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