按揭买房未办抵押登记合同是否有效

按揭买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年前后，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业楼层，总价款数千万元。中振公司采用银行按揭方式付款，与中国银行湖北宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产的权益抵押给银行，银行提供贷款。泰合公司作为担保人。合同签订后，银行分三次向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司因资金问题停止还款，银行催收无果后起诉到法院，要求解除合同并拍卖房产抵债。

中振公司辩称，双方签订的按揭合同没有到房产管理部门办理抵押登记，违反了武汉市的地方规定，应认定为无效合同。而且中振公司后来又将同一房产抵押给了另一家银行（广州国投），并办理了抵押登记，认为自己的抵押权优先于宝丰支行。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应属无效；且后来已将该房产抵押给广州国投并登记，广州国投的抵押权应优先受偿。

宝丰支行认为：按揭合同是各方自愿签订，内容合法且已实际履行，未办理登记不影响合同效力；中振公司后设的抵押发生在按揭之后，不能对抗在先的按揭权利。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决：按揭合同有效，因中振公司未按期还款，解除合同，中振公司一次性归还贷款本息，逾期不还则拍卖抵押物，宝丰支行优先受偿。最高人民法院二审维持原判，主要理由是：按揭不同于一般财产抵押，国家法律、法规并未规定未经登记即无效；中振公司依据地方规章主张合同无效没有法律依据。关于广州国投的抵押，因当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，且该抵押合同未实际履行，登记无效，不影响本案按揭银行的优先权。

律师分析

第一，按揭合同的核心是购房人用所购房屋的未来权益向银行提供担保，这种法律关系与传统的财产抵押有所不同。在没有全国性法律明确规定必须登记才生效的情况下，只要合同是各方真实意思表示、内容不违法，就应当认定为有效。地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，购房人在签订按揭合同后，如果又将同一房屋抵押给其他人，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权利。特别是当房屋尚未竣工验收时，依法不能办理抵押登记，这种登记本身就没有效力。银行在办理按揭时，应当及时办理预售商品房预告登记或抵押预告登记，以锁定优先受偿权。

第三，对于购房人来说，按揭合同签订后不因未办理抵押登记而无效，但银行仍然建议尽快办理登记手续，以防止购房人将房屋再次抵押或出售给第三人，导致权利冲突。在文山地区的购房者，如果遇到按揭纠纷，也应注意保存好合同、付款凭证和还款记录，这些都是维权的重要证据。

王德林律师提示：

购房按揭时，务必与银行签订书面合同并保留原件；付款后及时要求开发商开具收款凭证。如果开发商或银行未及时办理抵押登记，购房人应主动催促，避免后续出现权利争议。在文山地区，如有类似纠纷，建议咨询专业律师，根据具体情况制定维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市