开发商逾期交房能否以供电延迟为由免责
开发商逾期交房能否以供电延迟为由免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定深业公司应在1997年6月30日前交付房屋。旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1998年8月才实际交房，逾期超过一年。深业公司解释称，延期是因为供电问题未解决，属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，因此应当免责。旅游公司则认为深业公司违约，要求解除合同并赔偿损失。
双方争执不下，旅游公司起诉到法院。一审法院支持了旅游公司解除合同的主张，但二审法院认为合同应当继续履行，仅判决深业公司支付逾期交房的违约金。最高人民检察院认为二审判决有误，向最高人民法院提出抗诉。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司未能按期交房，已经构成违约，合同应当解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司认为：供电延迟属于合同约定的不可抗力事件，交房期限应当相应顺延，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院经再审审理，维持了二审判决：合同继续履行，深业公司应在判决生效后10日内交付房屋，同时向旅游公司支付从1997年7月1日至1998年8月31日期间的逾期交房违约金，按购房总价款及同期银行贷款利率计算。法院认为，供电问题确实属于深业公司不能控制的因素，交房日期可以相应顺延，但顺延后的交房时间仍超过合同约定，深业公司仍需承担相应违约责任。
律师分析
第一，关于合同效力问题。深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但法院认为这并不必然导致合同无效。根据最高人民法院的相关司法解释，在房地产管理法施行前，一方已实际履行了主要义务，另一方接受的，合同应认定为有效。
第二，关于不可抗力的认定。供电延迟是否属于不可抗力，要看合同中是否有明确约定。本案中，双方在合同中约定了"非深业公司所能控制的事件"可以延期交房，法院据此认定供电问题属于该情形。但开发商不能滥用这一条款，必须提供充分证据证明该事件确实超出其控制范围。
第三，关于购房者的救济途径。即使开发商存在合理延期事由，如果延期时间过长，购房者仍可主张违约金。本案中，法院认定深业公司逾期交房约14个月，需按银行贷款利率赔偿损失。购房者在遭遇逾期交房时，应当及时收集证据，必要时提起诉讼。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，要仔细阅读关于交房期限和免责条款的约定。如果开发商以各种理由延期交房，不要轻易放弃索赔权利。在文山地区，遇到类似纠纷可咨询专业律师，及时固定证据，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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