未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但问题在于，这块地的土地使用权人其实是海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司），而深发公司并没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。虽然后来厚南公司出具了承诺书表示认可，但合同最终没有经过厚南公司签字盖章。顺兴公司发现后，以深发公司不具备售房资格、合同缺少法定条件为由起诉要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同，深发公司应返还已收的5000万元购房款及利息。

深发公司则辩称：虽然手续上有瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书，对销售行为予以认可，而且双方已经实际履行了合同，大厦也已经开始建设，合同应当认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但最高人民法院在二审中改判，认定深发公司与顺兴公司签订的商品房预售合同无效。核心理由是：深发公司转让房产时并未取得该项目的土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此合同自始无效。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，缺一不可。没有这些证件的预售合同，法院通常会认定为无效。

第二，本案中厚南公司事后出具承诺书的行为，不能弥补合同签订时深发公司不具备预售资格的缺陷。合同是否有效，要看签约时是否满足法定条件，事后追认不能改变合同自始无效的性质。这一点很多购房者容易误解，以为开发商事后补办了手续合同就有效了。

第三，合同无效后，根据《民法典》规定，因无效合同取得的财产应当返还。因此深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款。如果开发商已经将资金挪用或无法返还，购房者将面临巨大风险。这也是法律要求预售许可证制度的重要原因，目的是保护购房者的资金安全。

王德林律师提示：

购房者在购买预售商品房时，一定要查验开发商的“五证”是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，千万不要轻易支付大额定金或购房款。在文山地区，我们也遇到过类似案例，购房者因为轻信开发商的承诺而遭受损失。建议签约前先到当地住建部门核实预售许可信息，或者委托律师进行尽职调查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市