买了没办手续的土地，转让合同有效吗
买了没办手续的土地，转让合同有效吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江一家土地开发公司（简称湛江土地总）从一家房地产公司（中银公司）手里买了位于广西北海市的95亩土地使用权，总价款是710万元。中银公司是当地一家银行（遂溪中行）开办的企业。双方签了协议，湛江土地总付了钱，也拿到了土地的红线图。
后来，湛江土地总把这95亩土地转卖给了另一家公司（生茂公司）。但生茂公司起诉要求确认合同无效，法院最终判决转让合同无效，湛江土地总得返还生茂公司已经支付的购地款和利息。于是，湛江土地总又回头找中银公司和开办它的银行，要求他们返还自己当初支付的710万元购地款。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司没有取得土地使用权，也没有办理土地出让手续，根本不具备转让土地的资格，所以双方签的土地转让合同无效，中银公司应该退钱。而中银公司和银行方面则主张：这不是土地转让，而是合同转让，双方意思真实，合同有效；而且湛江土地总在拿到土地收据后过了很多年才起诉，已经超过法律规定的诉讼时效，法院不应该再保护他的权利。
法院判决
最高人民法院二审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效。判决遂溪中行（因中银公司已注销）在判决生效后10日内返还湛江土地总710万元及相应利息。案件受理费由双方按比例承担。法院的理由是：中银公司没有取得土地使用权，也没有办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；同时，湛江土地总在出具收据后到向上级法院主张权利的时间，并没有超过两年的诉讼时效。
律师分析
第一，土地转让必须满足法定条件。根据《城市房地产管理法》的规定，转让土地使用权，转让方必须已经取得土地使用权证，并且按照出让合同约定完成一定比例的投资。如果像本案这样，土地还是划拨地，没有办理出让手续，也没有取得权属证书，转让合同就是无效的。
第二，诉讼时效不能简单从"收据"算起。本案中，一审法院认为湛江土地总出具"款地两清"的收据后，诉讼时效就开始计算。但最高人民法院认为，出具收据只是确认收到土地资料，不代表权利被侵害，诉讼时效应从当事人知道或应当知道权利被侵害时起算。湛江土地总是在与生茂公司的官司败诉后，才知道自己的权利受损，此时起诉并未超过时效。
第三，企业注销后，开办单位要承担债务。中银公司注销后，其债权债务由开办单位遂溪中行承担。所以，虽然合同是中银公司签的，但退款责任最终落到了银行头上。这一点对任何与公司做交易的人都是一种提醒：要关注交易对手的存续状态。
王德林律师提示：
购买土地或房产时，一定要核实对方是否持有合法的土地使用权证，以及土地是否已经缴纳出让金。不要因为价格便宜就贸然签约付款，否则合同可能被认定无效，后续维权会很麻烦。如果您在文山地区遇到类似的土地使用权纠纷，建议在签约前咨询专业律师，避免因手续不全导致合同无效，造成资金损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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