购房合同是买卖还是抵债，法院如何判断
购房合同是买卖还是抵债，法院如何判断
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，一家公司欠银行巨额贷款，双方签订协议，用该公司投资开发的商场部分楼层抵债。随后，银行与开发商签订了商品房预售合同，合同约定银行分期支付购房款，开发商按期交房。但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。多年后，开发商起诉要求解除合同，银行则主张已通过贷款抵债方式付清了购房款。
关键证据是一张“正式收据”，显示银行已付清全部购房款。但开发商称，该收据是债务公司事后补开的，实际没有付款流水。此外，银行还拿出一份开发商出具的“证明”，称该物业已付清楼款并可用于抵押，但开发商认为该证明上的印章是伪造的。
争议焦点
银行主张：双方签订的是商品房预售合同，银行已通过“以贷抵债”方式付清了全部购房款，合同已履行完毕，开发商无权解除合同。
开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，银行从未实际支付任何购房款，所谓的“以房抵债”是银行与债务公司之间的债务安排，与开发商无关。开发商要求解除合同，收回房产。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案的法律关系本质是“以房抵债”，而非独立的商品房买卖。银行与债务公司之间的抵债协议是主合同，开发商与银行签订的预售合同是为履行抵债协议而办理的形式手续。由于抵债协议未实际履行，银行并未取得对开发商的购房款债权，因此其主张已付清购房款不能成立。法院支持开发商解除预售合同的请求。
律师分析
第一，法院判断合同性质时，不只看合同名称，而是审查当事人真实意思表示和实际履行情况。本案中，预售合同是抵债协议的附属文件，不能单独成立买卖关系。
第二，以房抵债的合同，如果债务本身未消灭或抵债协议未实际履行，购房人不能仅凭一张收据就主张已付清房款。收据需要有对应的资金流水或债务消灭凭证才能证明付款事实。
第三，开发商在签订预售合同时，如果发现购房款来源于第三方债务，应当要求明确付款路径和凭证，避免事后被卷入债务纠纷。
王德林律师提示：
如果您在购房中遇到“以房抵债”或“第三方代付房款”的情况，务必要求对方提供清晰的付款凭证或债务清偿证明，并写入合同。在文山地区，类似纠纷在商品房交易中并不少见，建议购房前咨询专业律师，避免因合同性质争议导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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