未取得相关证件的预售房合同是否有效

未取得相关证件的预售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但事后顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司（厚南公司），而深发公司既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺乏法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。案件涉及多家公司之间的项目转让、合作建房等复杂关系，最终上诉至最高人民法院。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。

深发公司则主张：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，且项目已经实际施工，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须满足两个基本条件：开发商已经取得土地使用权证书，并且已经取得商品房预售许可证。这两个证件是预售合同的法定前提，缺一不可。

第二，本案中，深发公司虽然与土地使用权人厚南公司有合作关系，但并未办理土地使用权变更登记，也没有取得预售许可证，因此其与顺兴公司签订的合同因违反法律强制性规定而无效。

第三，这个案例提醒我们，购房者在签订预售合同前，一定要核实开发商是否具备土地使用权证和预售许可证。如果开发商证件不全，即使合同已经签订并付款，也可能被认定为无效，导致购房者面临资金风险。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，建议您务必查看开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要轻易签订合同或支付大额款项。一旦发生纠纷，应及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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