未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（下称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（下称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为950万元。湛江土地总共支付了950万元，中银公司交付了土地界限图，双方出具了“款地两清”的收据。
之后，湛江土地总将其中85亩土地以及中银公司委托其转售的10亩土地一并转卖给生茂公司。后因生茂公司与湛江土地总发生纠纷，广西高院终审判决认定该转让合同无效，湛江土地总需返还生茂公司已支付的转让款及利息。湛江土地总随后起诉中银公司，要求返还95亩土地的转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。
争议焦点
湛江土地总主张：中银公司未取得土地使用权且未办理出让手续，土地转让合同应属无效；其向中银公司主张权利未超过诉讼时效。遂溪中行辩称：双方合同是合同转让而非土地使用权转让，意思表示真实有效；湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效，应驳回其请求。
法院判决
最高人民法院撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地使用权转让合同无效，判令遂溪中行（因中银公司已注销）返还湛江土地总950万元及相应利息。主要理由：中银公司未取得讼争土地使用权，未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；湛江土地总出具收据后至其上诉主张权利，未超过两年诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方需先取得土地使用权并依法办理出让手续，否则合同无效。本案中中银公司未取得土地权属，也未缴纳出让金，合同自始无效。
第二，诉讼时效从权利人知道权利受侵害之日起计算。本案中湛江土地总出具收据后，直到与生茂公司的纠纷被终审判决确认合同无效，才真正知道权利受损，因此其起诉并未超过时效。
第三，委托转售行为不能改变合同性质。中银公司委托湛江土地总转售土地，但委托书以款项到位为生效条件，且土地权属始终未转移，法院认定该委托不构成独立有效的转让行为。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实卖方是否已取得土地使用权证并完成出让手续，避免因合同无效导致资金损失。如您遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因拖延错过诉讼时效。在文山地区，类似土地转让纠纷也时有发生，当事人应主动查阅土地登记信息，必要时委托律师介入调查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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