房屋租赁合同被作废后租金如何认定

房屋租赁合同被作废后租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签了租赁协议，约定整幢大楼租给宇航公司经营，租期多年，租金逐年增长。双方还约定了定金、装修投入、开业时间等细节，并办理了公证。

商厦封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但供电、消防等配套设施迟迟未到位，经消防部门检查，商厦未经消防验收就投入营业，存在重大火险隐患，被责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，最终对簿公堂。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未按约定完成消防、供电等配套工程，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并主张合同应被解除。郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按约定支付租金，停业是宇航公司自身原因造成的。

法院判决

最高人民法院二审认定，租赁合同有效，但双方在履行过程中均存在违约行为。由于商厦处于违法经营状态，不能按照合同约定的租金标准计算租金。法院最终参照当地同类房屋的市场租金水平，酌情确定了宇航公司应支付的租金数额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不能随意行使。在本案中，宇航公司以对方未完成配套工程为由拒绝支付全部租金，但法院认为，这种抗辩必须在对方违约导致合同目的无法实现时才能成立，否则只能要求对方承担违约责任，不能完全拒付租金。

第二，违法履行期间的租金标准需要重新认定。当房屋租赁合同处于违法经营状态（如未经消防验收即营业），合同约定的租金标准可能不再适用。法院会结合案件实际情况，参照市场行情合理确定租金，而不是机械地按合同执行。

第三，合同公证不等于万事大吉。本案双方虽然办理了公证，但后续因配套设施不到位、消防验收未通过等问题，合同履行陷入僵局。这说明签订合同后，双方都要切实履行各自的义务，否则即使合同再完善，也会产生纠纷。

王德林律师提示：

房屋租赁涉及消防、供电等公共安全事项，租户在签订合同前应核查房屋是否具备合法使用条件，特别是消防验收是否通过。如果发现出租方未履行配套设施义务，应及时书面催告并保留证据，必要时可主张解除合同或要求减少租金。在文山地区，类似纠纷中不少当事人因证据不足而维权困难，建议提前做好法律准备。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市