未取得预售许可证的商品房预售合同效力如何认定

未取得预售许可证的商品房预售合同效力如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证的“红城湖国际大厦”A座预售给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额高达4.25亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权曾多次转让，且深发公司作为卖方，并未取得合法的土地使用权和预售许可手续。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺乏法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。而深发公司则辩称，土地实际权利人厚南公司已出具承诺书认可其销售行为，合同应当有效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应属无效。深发公司则认为：土地权利人厚南公司事后已通过承诺书和联营合同等方式追认了其销售行为，合同已经实际履行，应当认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但关于深发公司先行支付7000万元利润保证金的条款显失公平，判决该条款无效。最高人民法院二审则进一步明确：未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下签订的商品房预售合同，因违反法律强制性规定，应认定为无效合同。最终支持了顺兴公司要求返还购房款的请求。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律对卖方资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，三者缺一不可。本案中深发公司在签约时均未取得这些证件，合同自然无效。

第二，事后追认不能弥补签约时的违法缺陷。虽然土地权利人厚南公司出具了承诺书，但法律上对预售许可的要求是强制性的，不能通过事后追认或补办手续来使原本无效的合同“复活”。购房者不能轻信卖方的口头承诺或事后补办的说法。

第三，购房款返还请求受法律保护。合同无效后，卖方因合同取得的财产应当返还。本案中法院判决深发公司返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息，体现了对守约方权益的保护。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商是否已取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法出示，建议不要签约付款。在文山地区，部分楼盘存在先收定金、后补手续的情况，风险极大。如已付款但发现证件不全，应及时咨询律师，通过诉讼主张合同无效并要求返还款项。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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