买房合同是预售还是抵债，法院如何区分
买房合同是预售还是抵债，法院如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承继）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.2亿元，华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）抵债。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。
合同签订后，双方并未实际履行付款和交房手续。清远金融市场主张其已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一张盖有项目开发部收款章的收据。但省一建城建分公司认为，该收据是华泰公司事后补办的，实际并无付款凭证对应。省一建城建分公司遂起诉要求解除商品房预售合同。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未按合同约定支付购房款，应解除合同。清远金融市场（人行清远支行）主张：双方实质是以房抵债，贷款债务已通过抵债方式结清，购房款已付清，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案《抵债协议书》与《房地产预售契约》是关联交易，实质是以房抵债关系。清远金融市场用华泰公司欠其的贷款债权冲抵购房款，省一建城建分公司作为开发商配合办理预售手续，并在事后出具了收据。法院判决驳回省一建城建分公司解除合同的请求，确认购房款已通过抵债方式付清。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，不能只看合同名称，要看实质。如果购房款来源于对第三方的债权，且开发商配合出具收据、办理过户手续，则更可能被认定为以房抵债。
第二，收据的效力问题。本案中，虽然收据是事后补办，但结合抵债协议、合同履行过程以及开发商此前向银行出具的“已付清楼款”证明，法院认定收据具有证明力。这提醒我们，书面凭证的出具时间虽重要，但更关键的是能否与其他证据形成完整链条。
第三，当事人应谨慎对待“以房抵债”的交易安排。如果确实存在债权债务关系，应明确约定抵债的债权金额、房产价值、过户条件，并保留好原始债权凭证和付款记录，避免日后产生争议。
王德林律师提示：
如果您在购房或债务处理中遇到类似“以房抵债”的情况，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同性质。在文山地区，因房产交易引发的合同纠纷较为常见，务必注意保留好所有书面凭证和付款记录，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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