未取得预售许可证的商品房预售合同有效吗

未取得预售许可证的商品房预售合同有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司把正在建设的红城湖国际大厦A座卖给了顺兴公司，总价超过4亿元。顺兴公司付了5000万元后，发现深发公司其实没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求合同无效，让深发公司还钱。

原来这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是通过项目转让才获得开发权的，但土地一直没有过户到自己名下，也没有办下预售许可证。顺兴公司觉得这房子买得不踏实，就告到了法院。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，没有卖期房的主体资格，双方签的《商品房购销合同》应当无效，深发公司必须返还全部购房款和利息。

深发公司认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，而且工程已经施工到正负零，合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时既没有取得土地使用权证，也没有商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款，并支付相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律为了保护购房人利益设置的门槛，缺一不可。未取得这些证照就卖房，合同会被认定无效。

第二，即使后来补办手续或者有第三方出具承诺书，也不能倒过来让原本无效的合同变成有效。合同有效性判断以签订时的状态为准，事后补救不等于合同自始有效。

第三，购房人发现开发商手续不全，可以及时起诉要求确认合同无效并返还房款。如果等到开发商把手续补全了，合同就不好再主张无效了，所以维权要趁早。

王德林律师提示：

买房特别是买期房，一定要先查开发商有没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商拿不出这些证，千万别交大额定金或房款。我在文山地区处理过类似案件，有的当事人因为轻信口头承诺损失惨重。建议签合同前到当地住建部门核实预售许可信息，或者委托律师做尽职调查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市