楼花按揭未办抵押登记是否影响合同效力

楼花按揭未办抵押登记是否影响合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后中振公司与银行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行向中振公司发放贷款，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，泰合公司提供担保。银行依约支付了全部贷款，中振公司陆续还款，但后期未能按期偿还本息，银行催讨无果后起诉，要求解除合同并让中振公司以房屋权益偿还欠款。

中振公司主张，该按揭合同没有办理抵押登记，违反地方政府规章，应认定为无效。银行则认为合同有效，应继续履行。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，抵押无效，合同应整体无效。银行则认为，按揭不同于一般抵押，国家法律未规定未登记即无效，且合同已实际履行，应认定有效。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿银行。同时撤销了一审中涉及担保人责任的判项。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押不同，购房人将合同权益质押给银行，银行提供贷款，这是一种新型融资担保方式。当时国家法律并未要求必须办理抵押登记才能生效，因此仅凭地方政府规章主张合同无效，法院不予支持。

第二，合同签订后银行已实际放款，中振公司也部分还款，双方已实际履行。法院更注重保护交易安全和诚信原则，不会轻易否定已履行的合同效力。

第三，中振公司后将该房屋抵押给另一家公司的行为发生在按揭合同之后，且该抵押未实际履行，不能否定在先按揭合同的效力。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，即使未办理抵押登记，按揭合同一般仍有效。但建议及时办理登记，以明确各方权利。在文山地区，类似按揭纠纷时有发生，购房人应按时还款，避免违约导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市