商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠银行（清远金融市场）1.2亿多元贷款。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商（省一建城建分公司）与银行签订了《房地产预售契约》，把这两层楼卖给银行，总价1.185亿港元。
但合同签完后，双方一直没有实际付款或交房。几年后，开发商起诉银行，要求解除合同。银行却说，自己已经用贷款抵了购房款，并拿出一张盖有开发商项目开发部公章的收据作为凭证。开发商则称，这张收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款。
争议焦点
银行主张：已通过以贷抵楼款的方式付清了全部购房款，并提供了收据作为证明。
开发商主张：收据是华泰公司补开的，没有实际付款记录，银行没有履行付款义务。
法院判决
法院最终支持了开发商的诉求，解除了双方的《房地产预售契约》。主要理由是：银行提供的收据没有对应的付款凭证，且根据华泰公司内部函件，该收据是为完善买卖合同而补开的，不能证明实际付款。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债合同是两种不同的法律关系。前者是买卖关系，后者是债务清偿关系。本案中，虽然双方签了抵债协议，但随后又签了正式的预售合同，应当以预售合同的约定为准。
第二，收据不等于付款凭证。在房屋买卖中，仅有收据而没有银行转账记录、付款凭证等配套证据，法院很难认定购房款已经实际支付。特别是本案中收据是事后补开的，证明力更弱。
第三，合同签订后长期不履行，守约方有权要求解除。双方签合同后四年多没有任何实际履行行为，开发商起诉解除合同符合法律规定。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，无论是作为开发商还是购房者，都应当注意：第一，合同签订后要及时履行，不要长期搁置；第二，付款一定要留好银行转账记录等凭证，不能仅凭一张收据就认为付款完成；第三，抵债协议和买卖合同要区分清楚，不能混为一谈。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市