房屋租赁合同履行中能否以对方违约为由拒付租金

房屋租赁合同履行中能否以对方违约为由拒付租金

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销公司把一栋在建的五层商厦租给宇航公司，租期12年。双方约定，宇航公司先付几笔定金，开业后租金半年一付。但商厦在消防、供电等方面一直没达标，宇航公司开业后不久就被消防部门责令停业。宇航公司认为郊区供销公司没提供合格场地，就拒绝继续支付租金。双方因此闹上法庭。

这起纠纷还涉及两家担保公司，以及后来商厦因欠货款被法院裁定转让底层使用权的复杂情况。案件从基层法院一直打到最高人民法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司没按约定完成消防、供电等配套工程，导致商厦无法正常经营，所以自己有权不付租金，并且要求对方赔偿损失。

郊区供销公司认为：宇航公司已经实际开业经营，说明接受了房屋现状，租金必须按合同付清。消防问题宇航公司也有责任，不能全怪自己。

法院判决

最高人民法院二审判决：租赁合同有效，但宇航公司不能以对方违约为由完全拒绝支付租金。法院认为，合同履行中双方都有问题，宇航公司已实际使用房屋，应当支付相应租金。但因房屋存在消防等重大隐患，无法正常经营，租金标准不能按原合同约定计算，应按实际使用价值重新认定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是万能的。一方违约时，另一方可以暂不履行自己的义务，但前提是对方的违约行为严重到影响合同主要目的。如果只是部分问题，就不能完全拒付租金，否则自己也可能构成违约。

第二，房屋有安全隐患时，承租人应主动维权。比如及时书面通知出租人整改，必要时向消防、住建等部门投诉，而不是消极等待或直接停付租金。保留证据非常重要，这能帮助法院认定出租人的违约事实。

第三，租金标准可以调整。如果房屋存在严重问题导致无法正常经营，法院会根据实际使用情况重新核定租金，而不是死板按合同执行。这提醒出租人，提供合格房屋是收取租金的前提。

王德林律师提示：

签租赁合同前，一定要实地查看房屋的消防、水电等设施是否合规。如果发现对方有违约行为，不要简单拒付租金，应通过书面函件、公证等方式固定证据，必要时解除合同。在文山地区处理类似纠纷时，建议先咨询专业律师，避免因维权方式不当反被追究违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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