未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格，预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（厚南公司），而深发公司在签订合同时，既没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。

更复杂的是，厚南公司、凯鹏公司等多方之间还存在一连串的项目转让和合作建房协议。顺兴公司认为深发公司根本没有售房资格，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。案件经过海南省高级人民法院一审后，又上诉到最高人民法院。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》因违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司则主张：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，对深发公司的销售行为表示认可，并且愿意承担相关义务。而且项目已经实际开工建设，顺兴公司也支付了部分款项，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》属于无效合同。法院判决深发公司返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特许经营行为，开发商必须具备相应的资质和许可证。根据法律规定，预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，缺一不可。没有这些证件的预售合同，原则上属于无效合同。

第二，即使事后有第三方（如土地权利人）出具承诺书表示认可，也不能弥补预售方主体资格的缺失。本案中厚南公司虽然出具了承诺书，但并不能改变深发公司无证预售的事实，法院仍然认定合同无效。

第三，购房者在购买期房时，一定要查看开发商是否已经取得上述证件，特别是商品房预售许可证。如果开发商故意隐瞒无证事实，购房者可以主张合同无效并要求返还购房款及利息。

王德林律师提示：

购房前务必核实开发商的五证是否齐全，尤其是预售许可证。如果遇到无证预售的情况，要及时收集付款凭证和合同，必要时通过法律途径维权。在文山地区，购房者也可以到当地住建部门查询项目的预售许可信息，避免落入无证预售的陷阱。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市