买房合同名为预售实为抵债，法院如何认定
买房合同名为预售实为抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用该公司在广州投资的一处商场四楼、六楼抵债。随后，开发商与银行签订了正式的《房地产预售契约》，把这两层楼的房产卖给了银行。
但奇怪的是，这份预售合同签了之后，银行并没有实际付钱给开发商。开发商后来起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行则声称，自己已经用贷款抵了楼款，相当于付清了房款，并拿出一张开发商出具的1.185亿港元的收据作为证据。
争议焦点
开发商认为：银行根本没有实际付款，那张收据是事后补开的，不能证明付款事实。银行则认为：双方签的是商品房预售合同，自己用贷款抵债的方式已经付清了房款，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院审理后认为，本案表面上是商品房预售合同纠纷，但实质上是银行与欠款公司之间的以房抵债关系。双方的真实目的是用房产抵偿贷款，而非真正的商品房买卖。因此，法院支持了开发商的请求，判决解除预售合同。
律师分析
第一，合同名称不代表合同性质。法院在审理合同纠纷时，会穿透合同名称，审查双方的真实意思表示。本案中，虽然合同名为"房地产预售契约"，但结合之前的《抵债协议书》和各方实际履行情况，法院认定双方真实意图是以房抵债。
第二，付款凭证必须与实际资金流向一致。银行虽然提供了收据，但没有对应的银行转账记录或实际付款凭证，法院不能仅凭一张收据认定付款事实。在类似纠纷中，当事人应当保存完整的付款凭证，不能仅靠事后补开的单据。
第三，以房抵债和商品房预售是两种不同的法律关系。以房抵债属于债务清偿，而商品房预售属于买卖合同。如果当事人混淆了这两种关系，可能导致合同效力认定错误，进而影响自身权益。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如签了购房合同但实际是用于抵债，建议先厘清双方真实意图，并保留好原始协议、付款凭证等证据。在文山地区，不少当事人因混淆合同性质而导致维权困难，建议在签订重大合同前咨询专业律师，避免事后纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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