未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4.25亿元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，土地实际属于海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）。

顺兴公司后来发现该项目土地使用权存在多次转让，深发公司没有售房的主体资格，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。法院查明，厚南公司虽然事后出具了承诺书表示认可深发公司的销售行为，但深发公司在签约时确实没有取得必要的证件。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应当无效。深发公司则认为，厚南公司事后认可了销售行为，并且双方已经实际履行了部分合同，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间的合建关系有效，但合同中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。最高人民法院二审对合同效力等问题进行了进一步审查，最终确认了未取得土地使用权证和预售许可证所签合同无效的基本原则。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。开发商在没有这些证件的情况下与购房人签订预售合同，合同属于无效合同。这个案子中深发公司虽然在事后补办了一些手续，但签约时的违规行为仍然导致合同效力存在问题。

第二，合同无效后，开发商应当返还已经收取的购房款，并赔偿购房人的损失。顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司应当返还，同时还要承担相应的利息损失。购房人在签约前一定要核实开发商的证件是否齐全。

第三，即使土地权利人后来表示认可开发商的销售行为，也不能弥补签约时开发商没有取得必要证件的法律缺陷。这个案子中厚南公司虽然出具了承诺书，但法院仍然认定合同无效，说明法律对商品房预售的监管是严格的。

王德林律师提示：

在文山地区购买预售商品房时，一定要查看开发商是否取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商证件不全就要求您付款，您有权拒绝并要求退房。建议在签订购房合同前，委托律师或专业人士对开发商的资质和项目情况进行调查，避免陷入类似纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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