楼花按揭未办抵押登记是否有效

楼花按揭未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2017年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，中振公司将购房合同项下全部权益抵押给银行，贷款金额为人民币数千万元，期限数年，泰合公司承担担保责任。

银行放款后，中振公司仅偿还部分本息，剩余本金及利息未按期支付。银行多次催收无果，诉至法院要求解除合同并主张优先受偿权。中振公司抗辩称，该按揭合同未办理抵押登记，根据武汉市地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未按《武汉市房地产抵押管理办法》办理抵押登记，抵押条款无效；且争议房屋已于数月前抵押给案外人广州国投并办理登记，银行无权优先受偿。

宝丰支行主张：按揭合同系各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行；楼宇按揭不同于一般抵押，不应以地方规章否定合同效力；案外人的抵押设立在后且未实际履行，不影响银行权利。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息的判项；撤销一审涉及担保人责任的判项。核心理由：按揭合同系平等自愿签订，内容不违法，且已实际履行，是有效合同；楼宇按揭不同于一般抵押，地方规章不能作为认定合同无效的依据；案外人广州国投的抵押因房屋未竣工验收且抵押合同未实际履行，登记无效。

律师分析

第一，楼花按揭（即预售商品房按揭）与一般财产抵押存在本质区别。按揭是将购房合同项下的权益（而非房屋所有权）抵押给银行，因此不能简单套用不动产抵押登记的规定。在没有国家法律、行政法规明确要求登记的情况下，地方规章不能作为认定按揭合同无效的依据。

第二，即使按揭合同未办理抵押登记，合同本身仍然有效。未登记仅影响抵押权能否对抗第三人，不影响银行依据合同向购房人主张还款责任。本案中银行未要求确认抵押权，而是主张解除合同后对抵押物拍卖价款优先受偿，法院予以支持。

第三，购房人将未取得所有权的房屋再次抵押给他人，如果后设立的抵押未实际履行或房屋不具备抵押条件，该抵押登记可能被认定无效。购房人不能以此为由否定在先按揭合同的效力。

王德林律师提示：

购房人采用按揭贷款时，应当重视合同条款的约束力，按时还款。如果出现资金困难，应主动与银行协商展期或重组，避免因逾期导致合同被解除、一次性还清全部贷款。在文山地区，部分购房者对按揭合同的法律效力认识不足，以为未办理抵押登记就可以不还款，这种想法是错误的。建议购房前咨询专业律师，明确权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市