房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了长达20年的租赁合同。合同约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和用电等配套。双方还约定，宇航公司需分三次支付定金，开业后这些定金转为租金。

然而，商厦开业后因消防设施不达标，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方就停业期间的租金该不该付、该付多少产生纠纷，闹上了法院。

争议焦点

宇航公司主张：因供销公司未完成消防系统、用电增容等配套工程，导致商厦无法正常经营，自己有理由拒绝支付停业期间的租金。

供销公司则认为：宇航公司明知消防未验收仍强行开业，停业是宇航公司自身责任造成的，租金必须按合同约定全额支付。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同合法有效，但商厦在消防未验收的情况下违法营业，停业期间属于合同履行中的“违法履行状态”。法院判决停业期间的租金不能按原合同标准计算，而是参照当地同类房屋的市场租金水平酌情确定，同时双方对停业损失各承担部分责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不能滥用。宇航公司在明知消防未验收的情况下强行开业，之后又以此为由拒付租金，法院不会支持这种“自己制造问题再主张权利”的做法。

第二，违法履行期间的租金标准要调整。房屋租赁合同虽然有效，但实际使用房屋的方式违法（如消防未验收就营业），导致房屋无法正常使用的，租金不能按原合同标准计算，法院会参考市场价进行调整。

第三，双方均有过错时按比例担责。本案中，供销公司未完成配套工程，宇航公司强行开业，双方都有过错，因此停业损失由双方分担。

王德林律师提示：

租赁房屋前务必核实消防、用电等硬件条件是否达标。如果发现对方未完成配套，应及时书面催告，而不是自行冒险开业。在文山地区处理类似租赁纠纷时，我们建议当事人在合同中明确约定“因配套不达标导致无法营业的，租金予以减免”，这样能有效避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市