没拿到土地使用权就转让合同，钱能要回吗
没拿到土地使用权就转让合同，钱能要回吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）从中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司那里，签了一份《土地转让协议》，约定中银公司将北海市的一块土地以每亩一定价格转让给湛江土地总。湛江土地总共支付了土地转让款，中银公司也交付了土地界限图。后来，湛江土地总把这块地连同中银公司委托转售的另一块地，一起卖给了生茂公司。
但问题来了：中银公司转让的这块地，是政府划拨给招商中心的，没有办理土地出让手续，也没缴土地出让金。也就是说，中银公司根本没拿到这块地的合法使用权。后来生茂公司起诉湛江土地总，法院认定他们之间的土地转让合同无效，判湛江土地总返还生茂公司已付的款项和利息。于是，湛江土地总又起诉中银公司，要求返还自己当初支付的转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了他的请求。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质也有问题，所以合同无效，中银公司应该返还转让款。而且自己主张权利没超过诉讼时效。
遂溪中行认为：双方签的是合同转让，意思表示真实，合同有效；湛江土地总起诉时已经超过法律规定的诉讼时效，法院不该支持他。
法院判决
最高人民法院撤销了一审判决，认定中银公司与湛江土地总的《土地转让协议》无效。判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总支付的转让款及利息，按银行同期同类贷款利率计算。双方各承担一半的案件受理费。
法院核心理由：中银公司没取得土地使用权，也没办出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。而且湛江土地总主张权利没超过两年诉讼时效，一审以超过时效驳回错误。
律师分析
第一，土地使用权转让必须符合法定条件。根据法律规定，转让方必须已经取得土地使用权证，并完成出让手续。本案中中银公司连土地都没拿到就转卖，合同自然无效。很多人在买卖土地或房产时，只看到对方说“有地”，却没核实权属证明，容易吃亏。
第二，合同无效后的处理原则。根据《民法通则》，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方要赔偿对方损失。本案中中银公司是主要过错方，所以法院判它返还全部转让款和利息。
第三，诉讼时效问题要重视。很多当事人因为不懂法律，以为“钱给了就等着”，结果超过三年诉讼时效，法院就不保护了。本案中法院认定湛江土地总在出具收据后，到向上级法院上诉时，没超过两年（当时的规定），所以没有丧失胜诉权。
王德林律师提示：
签订土地或房屋转让合同前，一定要核实对方是否有合法的土地使用权证或房产证，以及是否已缴清相关税费。如果发现对方不具备转让资格，应立即停止交易并咨询律师。在文山地区的朋友如果遇到类似合同纠纷，建议尽早收集证据、及时起诉，避免因拖过诉讼时效而无法维权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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