房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了一份房屋租赁协议。协议约定，郊区供销公司将整幢商厦租赁给宇航公司，租期较长，租金逐年增长。宇航公司需支付定金，并在大楼封顶和正式开业时支付后续款项。协议还约定了外部装修、用电容量等事项。

然而，在履行过程中出现了问题。郊区供销公司未能按约定完成增容用电，导致商厦用电量不足。更严重的是，商厦未经消防验收就投入使用，被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。宇航公司因此停业，双方就租金支付和合同履行产生争议，最终诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：由于郊区供销公司未能解决用电和消防问题，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，自己有权拒绝支付停业期间的租金，并要求对方赔偿损失。

郊区供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按约定支付租金。消防问题部分是由于宇航公司的装修行为造成的，不能全部归责于自己。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的房屋租赁合同合法有效。但在合同履行过程中，因消防设施不达标、用电容量不足等问题，导致商厦处于违法经营状态，宇航公司无法正常使用租赁物。在这种情况下，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付违法履行期间的租金。法院最终判决宇航公司仅需按较低标准支付部分占用费，而非合同约定的全额租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是承租人重要的法律武器。当出租人未能提供符合法定安全条件的租赁物时，承租人有权暂时停止支付租金，这并非违约，而是法律赋予的正当权利。

第二，违法状态下的租金标准不能按合同约定执行。如果租赁物处于违法使用状态（如未通过消防验收），承租人实际获得的经营利益与合同预期不符，法院会酌情调整租金金额，通常按实际占用价值计算，而非合同约定的高额租金。

第三，出租人有义务确保租赁物符合法定安全标准。消防、用电等公共安全事项是出租人的基本责任，不能以承租人已接受房屋为由推卸责任。

王德林律师提示：

承租人在签订房屋租赁合同前，务必核实租赁物是否通过消防验收、具备合法的用电条件。一旦发现出租人未履行这些法定义务，导致无法正常经营，可以依法行使抗辩权，暂缓支付租金。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议双方在合同中明确约定安全责任和违约责任，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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