未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司将“红城湖国际大厦”A座预售给顺兴公司，总价4亿多元。顺兴公司支付了5000万元购房款。但签约时，深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。后来，顺兴公司发现该项目土地使用权存在多次转让，深发公司不具备售房资格，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

法院查明，该项目的土地使用权原本属于厚南公司，厚南公司与凯鹏公司合作开发，后凯鹏公司将项目转让给深发公司。虽然厚南公司事后出具承诺书认可深发公司的销售行为，但深发公司自始至终没有取得合法的土地使用权证和预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应当无效。深发公司则认为，项目转让已经得到土地权利人厚南公司的认可，且工程正在建设中，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效。深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的法定条件，合同违反了法律强制性规定。法院判令深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，根据我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律的强制性规定，违反该规定签订的合同属于无效合同。开发商在未取得这些证照前，不具备预售资格，购房者也无法保障自己的权益。

第二，即使土地权利人后来出具承诺书认可开发商的销售行为，也不能弥补开发商在签约时没有取得合法手续的缺陷。合同效力以签约时的法律状态为准，事后补办手续或出具承诺，不能使原本无效的合同变成有效。

第三，购房者在购买预售商品房时，一定要仔细查验开发商是否已经取得“五证”，尤其是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证照，购房者应当拒绝签约，否则可能面临合同无效、钱款难以追回的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购买预售商品房时，建议您务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证。如果您已经签约但发现开发商没有这些证照，应当及时咨询律师，通过法律途径确认合同无效并追回已付款项。切勿盲目等待，以免损失扩大。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市