按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司向泰合公司购买商业中心部分楼层，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定银行提供贷款，中振公司将所购房屋权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。银行随后发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期偿还剩余本息。

银行起诉要求解除合同，并要求用房屋权益抵债。中振公司则主张，该按揭合同没有在房管部门办理抵押登记，按照武汉市的地方规定，抵押应当无效。此外，中振公司还将同一房屋抵押给了另一家公司广州国投，并办理了登记，认为银行的抵押权不能对抗该公司的权利。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，合同应属无效；且房屋已抵押给广州国投并登记，银行无权优先受偿。银行则认为，合同是自愿签订、内容合法，且已实际履行，抵押登记并非合同生效的必要条件，银行应当享有优先受偿权。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭合同有效，银行有权以拍卖抵押物所得价款优先受偿。理由有三：一是合同系自愿签订，不违反国家法律、法规；二是按揭不同于一般抵押，不能简单套用地方规章关于抵押登记无效的规定；三是广州国投的抵押设立在本案按揭之后，且当时房屋未竣工、抵押合同未履行，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同即使未办理抵押登记，也不必然无效。国家法律并未将抵押登记作为合同生效的前提条件，地方规章的管理规定不能否定合同效力。只要合同是双方真实意思表示、内容合法，法院通常会认定有效。

第二，按揭与普通抵押有区别。按揭是购房人将房屋权益让与银行作为担保，银行放款后购房人取得房屋，再通过还款逐步赎回权益。这种模式在实践中被广泛认可，不能简单用普通抵押的规则来否定其效力。

第三，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权利。如果购房人将同一房产先后抵押给不同债权人，在先的按揭权利人享有优先受偿权，除非后手是善意且已办理合法登记。本案中广州国投的抵押因条件不成就而无效，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应尽量配合银行完成抵押登记，避免日后产生争议。银行在发放贷款前也应核实房屋是否已存在其他抵押，确保自身权益。在文山地区，建议当事人签订按揭合同后及时向当地不动产登记中心申请预告登记或抵押登记，以锁定优先受偿权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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