未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司分三次支付了5000万元购房款。

但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，要求返还购房款及利息，于是起诉到法院。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》应属无效合同，深发公司应当返还已收取的5000万元购房款及利息。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，对销售行为予以认可，并且项目已经实际开工建设，合同应当认定为有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在与顺兴公司签订商品房预售合同时，尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，核心在于开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律为保护购房人权益设置的底线，缺一不可。

第二，即使开发商事后补办手续或取得其他方的承诺，也不能追溯使原本无效的合同变得有效。购房人在签约前应当主动查验开发商的"五证"是否齐全。

第三，本案中顺兴公司支付了5000万元但合同被认定无效，虽然最终拿回了钱款，但资金被占用多年，损失了利息和商业机会。这提醒我们，大额交易前务必核实对方资质。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必查验开发商的《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果开发商无法提供，千万不要轻易付款。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询楼盘是否取得预售许可，避免陷入类似纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市